2009年12月29日星期二

非理性荣景

非理性荣景
线装情结:
2009/12/02 7:04:00 PM
●温任平

格林斯潘的放任房贷,为这一轮美国与世界经济危机埋下了种籽。大多数人都认为房价与地价一样只会涨不会跌,理由是土地稀少,需求殷切,而每个正常的家庭都以能拥有一栋房子为工作奋斗的重要目标。一个正常的工作奋斗的第一个目标可能是部车子,有了自己的交通工具,上下班容易,做生意走动方便。当然车价远比房价便宜。等到人们经济状况较为宽裕,入息稳定,第二个目标便是买房子。从长远来看,屋价持续走高,正如货币缓缓贬低,是经济现象的常态。

消费人很容易受(或刻意不去想)楼市的炒作因素影响。香港土地那么稀少,何以可以暴跌成了负资产?香港歌影两栖的阿B钟镇涛买了间数千万元的豪宅,屋价狂泻,他无法偿还债务,只好申请破产。日本的土地可谓寸金尺土,但摆在我面前的数据是:从1991年到2006年,日本的大城市的土地价格竟然猛跌了68%。

当前的北京与上海的楼价直追东京,而这种“非理性荣景”(借用格林斯潘的名言irrational exuberance)近乎于荒谬,因为北京上海两地的人均收入仅及东京人均收入的十分之一,可见京沪两地的房地产的人为推高、集团炒作到了怎样离谱的地步。中国楼市崩盘可以来得十分突然,甚至可能与当年的郁金香事件类似,价格停滞,买家缩手,然后消息迅速传遍全国,一株郁金香价高超过两栋独立洋房的泡沫迅间破碎。

5%的售屋盈利税

香港与新加坡对狂飚的楼市已采取若干步骤干预,大马于10月间在国会宣读的预算案增加了5%的售屋盈利税,比起其他国家,大马的房地产政策相对温和(如果两年前买的屋子价格为38万,现在售价50万,那5%的盈利税只是九牛一毛),对房地产的炒作吓阻作用不大。

马来西亚的经济状况颇为两极,贫富悬殊,中产阶级有萎缩之势。1998年的亚洲金融风暴,企业家、大老板纷纷中箭落马;10年后的经济危机,上班一族,无论白领蓝领都被剥皮鞭挞。老板雇用3个人做本来应该是5个人才能胜任的工作,聘请新人趁机压低工资(理由是撙节成本,加强企业的竞争力),而通货膨胀(蔬菜涨价,白米涨得尤为惊人),使人们愈来愈觉得钱不够用。公司暂停加薪,或把加薪数额减少,其实即使加个50到100令吉,亦只能勉强抵销通膨的额外支出。低薪会使雇员心怀愤懑(大学生月薪RM1600),这会影响雇员的服务态度与工作品质。有关劳动者的效率(efficiency)与效益(effectiveness)这方面的引证可参照2001年诺贝尔经济学奖得主乔治阿克洛夫(George Akerlof)这方面的论述。新加坡政府多年来实行“高薪养廉”制,确乎有其远见。

市场经济把货物与劳动力都视为商品,但货物没有生命,也就没有喜怒哀乐的反应。雇员是有血有肉的人,工资不合理,工作时间漫长,他们会感到被剥削,心里不快,雇主多给雇员一些好处(像奖励金、分红、加薪升迁),得到的回报很大,对公司或企业的发展帮助甚巨。我建议那些刻薄的雇主认真一读Carl Shapiro与Joseph Stiglitz合著的《Equilibrium Unemployment as a Worker Discipline Device》,后者是美国前总统克林顿的首席经济顾问,前世界银行副总裁,他与前面提到的阿克洛夫于2001年共同被颁诺贝尔经济学奖。

有价无市的岔口

笔者前面提到大马国内的贫富悬殊现象,这在楼市亦可窥见一斑。价格介于8万到15万的公寓或共管公寓不易卖,因为中下阶层供不起,他们只能租房子,而这些价格较廉宜的寓所因为少人问津,并非投机客炒作的目标。而中高价屋,价钱虽偏高,但有若干外资与本地集团以各种策略“造势”,仍有若干涨的空间。有些觊觎房地产市场的个体户,每月收入不足一万令吉,却有勇气以蛇吞象的姿态订下几间高价的住宅,希望一转手便赚它3、5万令吉。在今天这个有价无市、众人观望的岔口,这样做风险太大了,搞不好会给银行的供期与利率压断了背脊。这种房地产投机客用的是另一种形式的杠杆投资,屋价下跌,或购买的屋宅单位租不出去,当事人马上就“图穷匕现”,被银行逼到墙角去。

用黄金对冲,或用房地产对冲保值,今时今日,实不易作抉择。黄金已经接近1200美元一盎司,我们清楚看到了疯狂因素。半独立式两层洋楼售价近150万那显然高度逾价,用原产品对冲保值,国内的许多投资人都不熟悉其操作,而且黄豆、稻米、可可、大小麦、棕油都受到气候收成的影响,“望天打卦”,心里实在不踏实。没有把握的投资者还是暂时拿着现款,等到明年正月再作打算吧。不要被当前的非理性荣景所惑。

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